Finanzierung mit Lebens- oder Rentenversicherung
In eine Immobilienfinanzierung können viele Bausteine integriert werden: Bausparverträge, klassische Darlehen und auch Eigenleistungen auf der Baustelle, die so genannte Muskelhypothek. Zudem lassen sich Lebens- oder Rentenversicherungen sinnvoll einbinden – und das sogar auf zweierlei Weise.
Zum einen kann Guthaben, das bereits in den Versicherungen vorhanden ist, als zusätzliche Sicherheit eingesetzt werden. Vor allem, wenn es um einen Neubau geht, wünschen sich Banken oft Sicherheiten, die über die Eintragung einer Grundschuld hinausgehen. Der Grund: Anders als bei einer Bestandsimmobilie ist am Anfang noch kaum ein Wert vorhanden. Die Sicherheit entsteht sozusagen erst im Laufe der Zeit. Zögert der Immobilienfinanzierer mit einer Kreditzusage, können sich vorhandene Lebens- oder Rentenversicherungen mit einem gewissen Guthaben positiv auswirken. Die Policen müssen nicht gekündigt werden, sondern können ganz normal weiterlaufen. Sie werden lediglich als Sicherheit an die Bank abgetreten. Der Versicherungsschutz, der oftmals auch die Angehörigen umfasst, bleibt dabei in vollem Umfang erhalten.
Der Einsatz einer Renten- oder Lebensversicherung, in die bereits seit einiger Zeit eingezahlt wird, ist aber nur die eine Variante. Die andere setzt auf die Police als Kapitalanlage. Sie wird erst beim Beginn der Immobilienfinanzierung abgeschlossen. Das Darlehen wird dann zwar sofort ausgezahlt, es fallen aber keine monatlichen Raten an. Das Geld, das bei einem Annuitätendarlehen an die Bank gezahlt werden müsste, fließt Monat für Monat in die Lebensversicherung. Hier kann das Geld während der Laufzeit des Kredits, die beispielsweise auf 20 Jahre festgelegt wird, Zinsen erwirtschaften. Die Einzahlungen plus Garantieverzinsung und Überschussbeteiligung ergeben am Ende eine stattliche Summe in der Lebensversicherung. Diese wird nun nicht an den Versicherten ausgezahlt, sondern an die Bank. Im Idealfall reicht die Summe aus, um das komplette Darlehen inklusive der Zinsen auf einmal zu tilgen.
Die Rechnung geht dann auf, wenn die Lebensversicherung eine ausreichende Rendite erwirtschaftet hat. Wer eine Police in seine endfällige Finanzierung einbauen will, muss deshalb bei der Auswahl der Versicherungsgesellschaft genau hinschauen. Zwar sind gute Erträge in der Vergangenheit keine Garantie für künftige Erfolge. Dennoch spricht aber einiges dafür, dass eine Gesellschaft ihr Handwerk versteht, wenn sie im Vergleich mit der Konkurrenz regelmäßig gut oder sehr gut abschneidet.
Um die Sicherheit einer Immobilienfinanzierung mit einer Lebensversicherung zu erhöhen, kann man statt auf eine einzelne Police auch auf zwei verschiedene Verträge setzen. Das eröffnet die Möglichkeit, bei zwei Gesellschaften jeweils eine Lebensversicherung abzuschließen und die monatlichen Zahlungen entsprechend zu verteilen. Wenn dann die eine Versicherung bei ihren Investitionen weniger erfolgreich sein sollte als erhofft, können diese Einbußen bei der Rendite vielleicht mit der anderen Police ausgeglichen werden. Ein gewisses Restrisiko bleibt allerdings: Wenn das Guthaben in den Versicherungsverträgen bei Fälligkeit des Darlehens nicht ausreicht, klafft eine Lücke, die dann anderweitig geschlossen werden muss.