Darlehen mit Tilgungsaussetzung
Während bei einem Annuitätendarlehen der Kreditbetrag in gleichbleibenden Raten über die gesamte Laufzeit zurückgezahlt wird, folgen Darlehen mit Tilgungsaussetzung einem vollkommen anderen Prinzip. Die monatlichen Zahlungen fließen hier nicht an die Bank, sondern in eine Geldanlage. Aus diesem Topf wird der Kredit dann bei Endfälligkeit auf einen Schlag zurückgezahlt.
Wie gut dieses Finanzierungsmodell funktioniert, hängt in erster Linie von der Rendite des Investments ab. Klassischerweise nutzt man fondsgebundene Sparpläne oder Lebens- bzw. Rentenversicherungen als Anlage. Damit am Ende auf jeden Fall genug Geld vorhanden ist, um das Darlehen zu tilgen, sollte die gewählte Anlageform zwingend eine Kapitalgarantie bieten. Würde man ohne eine solche Absicherung zum Beispiel direkt in Aktien oder Fonds investieren, könnte der Wert der Papiere mit sinkenden Kursen dahinschmelzen. Die Kreditsumme bliebe jedoch unverändert, und bei der Fälligkeit des Darlehens mit Tilgungsaussetzung ergäbe sich eine unter Umständen sehr große Finanzierungslücke. In diesem Fall wäre das Risiko nicht nur für den Kreditnehmer inakzeptabel hoch, sondern auch für die finanzierende Bank.
Bei der Auswahl der Anlage, in die während der Kreditlaufzeit investiert wird, ist also größte Sorgfalt geboten. Ein möglichst hohes Maß an Sicherheit muss allerdings auch mit einer ordentlichen Rendite einhergehen. Denn die Investition muss mindestens den Zinssatz erwirtschaften, der von der Bank für das Darlehen berechnet wird. Und effektiv muss die Rendite sogar höher ausfallen, weil zwei Faktoren zusammenkommen: Der Kreditzins wird während der gesamten Laufzeit für den kompletten Darlehensbetrag fällig. Zugleich sind in dem Sparplan anfangs nur geringe Summen vorhanden, die eine entsprechend geringe Verzinsung bringen. Die absolute Rendite des Fonds oder der Versicherung muss deshalb deutlich oberhalb des Darlehenszinses liegen, damit sich ein Kredit mit Tilgungsaussetzung lohnt. Ein solches, auch als endfällig bezeichnetes Darlehen eignet sich daher nur für Immobilienkäufer, die überzeugt sind, mit ihrer Geldanlage während der Kreditlaufzeit mehr Zinsen erwirtschaften zu können als sie am Ende an die Bank zahlen müssen.
Wer die Konditionen eines Darlehens (also von einem Immobilienkredit) mit Tilgungsaussetzung mit einem Annuitätendarlehen vergleichen will, der muss unbedingt den Unterschied bei der Zinsberechnung berücksichtigen. Das Annuitätendarlehen wird mit monatlichen Raten zurückgezahlt, so dass sich die Restkreditsumme Monat für Monat verringert. Entsprechend werden die Zinsen auch nur noch auf Basis eines permanent kleiner werdenden Kreditbetrags ermittelt. Das erlaubt eine Erhöhung der Tilgungsleistung, bis das Darlehen schließlich komplett zurückgezahlt ist. Da beim endfälligen Kredit aber keine laufende Tilgung erfolgt, bleibt die Kreditsumme logischerweise von der Auszahlung bis zur Fälligkeit gleich hoch. Und aus diesem Grund müssen beim Darlehen mit Tilgungsaussetzung unter dem Strich höhere Zinszahlungen geleistet werden, selbst wenn der Zinssatz derselbe ist wie bei einem Annuitätendarlehen.
Findet man allerdings eine Kapitalanlage, die eine überdurchschnittliche Rendite liefert, wird dieser scheinbare Nachteil kompensiert. Dann kann beim Darlehen mit Tilgungsaussetzung am Ende ein deutliches Plus für den Immobilienkäufer stehen.
Tipps: Beamtenkrankenversicherung